logement public algerie

Le logement public en Algérie

L’accès à un logement est un des besoins les plus fondamentaux. Il joue un rôle économique important puisqu’il constitue généralement l’investissement le plus élevé des ménages. Cependant avec une population estimée à 43 millions d’habitants, l’Algérie connaît une crise du logement majeure ou toutes les catégories sociales sont touchées malgré les multiples formules mises en place par l’État pour permettre à chaque citoyen d’accéder à ce droit. Cet article fait le point sur les différentes formules de logements publics en Algérie. 

Formules de logements publics

Plusieurs formules existent avec chacune une cible de citoyen différente selon les ressources de revenu des acquéreurs. La plupart des formules bénéficie d’aide de l’état sous forme d’abattements sur l’assiette de terrain afin de respecter des prix de logements fixés par l’Etat tout en permettant aux promoteurs de dégager une marge. En plus, de ces prix contrôlés, les acquéreurs peuvent bénéficier, sur certaines de ces formules, d’une aide de la Caisse Nationale du Logement (CNL). 

LPL – Logement Public Locatif ou Logement social

Le LPL plus connu sous l’appellation de logement social, est un type de logement qui est réalisé par l´État par le biais des Offices de Promotion et de Gestion Immobilière (OPGI) sur fonds publics. Ce type de logement est destiné en principe aux catégories sociales défavorisées, dépourvues de logement ou vivant dans des conditions précaires ou insalubres.

LV : Location Vente (remplacé par le LPA)

On intègre dans cette appellation de location-vente les formules de l’AADL et de la CNEP banque. En ce qui concerne l’AADL, ce sont des prêts du trésor sans intérêt qui financent le programme tandis que dans le cas de la CNEP, c’est la dite banque qui finance ses projets. La formule de location-vente est destinée aux citoyens ayant un revenu moyen. L’accès au logement se fait avec une option pour son acquisition après une période de location fixée contractuellement. 

LSP – Logement Social Participatif (remplacé par le LPA)

Le LSP visait les catégories dites moyennes ne pouvant prétendre à l’attribution d’un logement social locatif (LPL) mais qui n’avaient pas les moyens pour acquérir un logement. 

LPA – Logement Promotionnel Aidé

Le LPA est une formule très attendue par la classe moyenne. Dans la wilaya d’Alger où il est prévu près de 7000 logements pour toutes ses communes, on a  enregistré plus de 80.000 demandes le premier jour du lancement des inscriptions sur internet. Le LPA s’adresse ainsi aux citoyens à revenus moyens qui peuvent profiter d’une aide de la CNL. Ci-dessous les types de logement et les prix prévus pour cette formule.

type et prix logement lpa

LPP – Logement Promotionnel Public

Le logement public promotionnel est une formule de logement lancée en 2012 , destinée initialement aux citoyens dont le revenu se situaient entre 108.000 DZA (6 fois le SNMG) et 540.000 Da par mois. Depuis la parution du journal officiel n°74 fin 2018, le minimum de revenu n’est plus nécessaire sous certaines conditions : “les postulants nationaux résidents en Algérie dont les revenus sont inférieurs à six (6) fois le SNMG à condition qu’ils soient cautionnés financièrement par une personne ayant un lien de parenté de 1er degré, ou à défaut, de 2ème ou 3ème degré, conformément aux dispositions législatives en vigueur.”

Les logements LPP ne bénéficient pas de l’aide directe de la CNL comme certaines autres formules de logement public, mais bénéficie néanmoins des abattements sur l’assiette de terrain ce qui influe sur le prix des logements.  

Il est à noter que la formule de logement LPP est également accessible aux Algériens résidents à l’étranger, sous condition de justifier d’un revenu mensuel égal ou supérieur à 540.000 DA.

LLP – Logement Promotionnel Public

Le logement locatif promotionnel est une nouvelle formule de logement public annoncée par le ministère du Logement de l’Urbanisation et de la Ville en 2018 dont le lancement était prévu pour la fin 2019 mais qui n’a pas été fait jusqu’à ce jour. Le LLP touchera les citoyens n’ayant pas les moyens d’acheter de logements et donnera la priorité aux couples mariés. Cette nouvelle formule diffère des autres par le fait que la vente ou le désistement en faveur de quelqu’un d’autre et interdit, le bénéficiaire de cette formule sera locataire et non pas propriétaire du logement. 

Logement rural

Le logement rural est une aide de l’État pour aider les bénéficiaires vivant en milieu rural à construire leur logement. Elle s’élève à 1.000.000 DA pour les dix wilayas du Sud (Adrar, Tamanrasset, Illizi Laghouat, Biskra, Béchar, Ouargla, El Oued, Ghardaïa et Tindouf) et 700.000 DA pour le reste des wilayas. L’objectif est de promouvoir les espaces ruraux et de fixer les populations y vivant pour éviter ainsi un exode rural vers les villes saturées.

Le bénéficiaire doit vivre depuis au moins 5 ans et exercer une activité en milieu rural. L’aide peut être utilisée dans une nouvelle construction auquel cas il faut posséder le terrain concerné ou bien il peut s’agir d’une réhabilitation ou d’une extension et dans ce cas il faut bien sûr disposer au préalable d’une habitation.

 

Le tableau ci-après résume les conditions d’éligibilité et les aides directes aux acquéreurs de chaque formule. On vous épargne le détail des aides indirectes (différents abattements et subventions sur le prix du terrain, taux de TVA réduits pour la construction…).

Formule

LPL

LV : Location Vente (remplacé par LPA)

LSP - Logement Social Participatif (remplacé par LPA)


LPA

LPP

LLP

LOGEMENT RURAL


Revenu mensuel

Inférieur à 24.000 Da

Entre 24 000 et 108 000 Da

Entre 30.000 et 60.000 Da

Entre 24.000 et 108.000 Da

- Pour un Algérien qui réside en Algérie :

Entre 108.000 et 540.000 Da

OU 

Inférieur à 108 000 Da à condition

d'être cautionnés financièrement par une personne

ayant un lien de parenté de 1er degré, ou à défaut, de 2ème

ou 3ème degré

- Pour un Algérien qui réside à l'étranger :

Égal ou supérieur à 540.000 DA

Entre 24.000 et 80.000 Da

Entre 18.000 et 108.000 Da

Ne pas posséder ni le conjoint de bien immobilier (lot de terrain à bâtir 

ou bien à usage d’habitation)

Exception pour un logement de type F1

- Sauf si le terrain est destiné à recevoir le logement rural objet de l’aide.

- Dans le cas de l'acquisition d'un logement  public il faut s'engager à le restituer

Ne pas avoir bénéficié ni le conjoint d'une aide financière de l’État en vue de la construction, l'aménagement ou de l’acquisition d’un logement

Autres critères

- Être résident depuis au moins 5 ans dans la commune de sa demande

- Avoir au moins 21 ans au moment de la demande





Être marié

- Avoir une résidence d'au moins 5 ans dans la commune concernée et exercer une activité en milieu rural.

- Disposer d’un terrain dans le cas où l'aide est utilisée pour une construction nouvelle ou disposer d’une habitation existante en milieu rural dans le cas d'une réhabilitation ou d'une extension

 

Formule

LPL

LV : Location Vente (remplacé par LPA)

LSP (remplacé par LPA)


LPA

LPP

LLP

LOGEMENT RURAL


Type et prix d’appartement proposé

F2 F3 et F4

Prix : (surface du logement X 12 000,00 DA/ m² X Coefficient de Zone X Coefficient de sous zone X coefficient de Catégorie X Taux de vétusté).

F3 de 70 m² à 2.1 millions Da pour AADL1 et 2.614 millions Da pour AADL2

F4 de 85 m² à 2.7 millions Da pour AADL1 et 3.29 millions Da pour AADL2

Superficie avec une tolérance +ou- 3%


F2 de 50 m², F3 de 70 m², F4 de 85 m²

Superficie avec une tolérance de +ou- 3%

 

Wilayas d'Alger, Oran, Annaba et Constantine

F2:        2.5 millions Da

F3:        3.5 millions Da

F4:        4.4 millions Da

F5:        5.4 millions Da


Wilayas des hauts plateaux

F2:        2.2 millions Da

F3:        3.1 millions Da

F4:        3.9 millions Da

F5:        4.8 millions Da


Wilayas du sud

F4:        2.6 millions Da

F5:        3.5 millions Da


Autres wilayas

F2:        2.3 millions Da

F3:        3.3 millions Da

F4:        4.1 millions Da

F5:        5.1 millions Da

Superficie : avec une tolérance de +ou- 5%

F3 de 80 m² à environ 7,6 millions Da

F4 de 100 m² à environ 9,5 millions Da

F5 de 120 m² à environ 11 millions Da


Prix en moyen 101.650 Da TTC / m² il varie selon les wilayas

Pas encore fixés

Aide financière pour la construction

Aide de la CNL 400.000 Da ou 700.000 Da selon le revenu de l'acquéreur et de son conjoint

- 1.000.000 DA pour les dix wilayas du Sud (Adrar, Tamanrasset, Illizi Laghouat, Biskra, Béchar, Ouargla, El Oued, Ghardaïa et Tindouf) 

- 700.000 DA pour le reste des wilayas.

 

Défaillance des programmes publics

Acquérir un logement public relève parfois du parcours du combattant. Lorsqu’une erreur se produit il est souvent long et difficile d’obtenir gain de cause. A cela s’ajoute les diverses tricheries afin de manipuler l’octroi de logements (pot-de-vin et intercession ou ma3rifa sont monnaie courante…) mais la vraie désillusion commence peut être après la confirmation de l’attribution voire après la remise des clés : manque de contrôle dans le processus de fabrication, retards dans la livraison, engagements non tenus, défauts de fabrication… autant de problèmes qui alimentent l’insatisfaction des Algériens vis à vis de la politique de logement du Gouvernement. 

Malfaçons et non respect des cahiers des charges

La joie de beaucoup de citoyens bénéficiaires de logements publics est souvent de courte durée suite aux malfaçons flagrantes rencontrées. Ces derniers n’ont pas manqué de dénoncer la mauvaise qualité des logements mais aussi l’absence du contrôle de la qualité des travaux pendant les différentes étapes de réalisation. L’AADL fait partie des programmes les plus décriés par rapport à la qualité des logements livrés, les exemples ne manquent pas à travers tout le pays et bien souvent les bénéficiaires doivent faire d’importants travaux après leur acquisition

De même pour le LSP où de nombreux bénéficiaires ont reçu des logements comportant des risques et des menace d’effondrements comme c’est le cas pour le projet des 300 logements LSP à Chaiba dans la commune de Sidi Amar wilaya de Annaba qui serait sujet à des risques d’effondrement de la structure.  

Certains autres souscripteurs LSP se retrouvent avec des cités dépourvues d’espaces verts et aires de jeux car des promoteurs auraient violé les clauses du contrat, du cahier des charges et les plans initialement approuvés par les souscripteurs, les collectivités locales et la direction de l’urbanisme comme sur le site des 110 logements promotionnels, situés à la cité Ibn Sina de Chetouane

Le LPP ne fait pas exception bien que cette formule est censée être de meilleur standing. En effet de graves imperfections dans les habitations et un état catastrophique des logements ont été constatés sur certains sites, les matériaux utilisés et la finition sont souvent de mauvaise qualité (faïence et carrelage de basse qualité), la tuyauterie est apparente, les cuisines qui devaient être équipées ne le sont pas…

Retard de livraison

Qu’est ce qui est pire que de recevoir un appartement avec plein de défaut ? 

Réponse : recevoir un appartement avec plein de défaut en retard.

Les retards de livraison sont certainement les problèmes les plus courants des logements publics en Algérie toute wilaya confondue, aucune formule n’y échappe. Certains souscripteurs AADL ont par exemple acheté leur logements sur plan en 2001 et n’ont pu en profiter qu’après… 18 ans d’attente !

Les problèmes d’ascenseur

La loi algérienne exige qu’au-delà de R+4 des ascenseurs doivent êtres installés pour le confort de tous les habitants notamment celui des personnes âgées, des personnes aux besoins spécifiques, des femmes enceintes, des parents avec des poussettes… Cependant certaines formules de logements publics n’appliquent pas cette loi, c’est le cas par exemple du projet LSP de 50 logements de la commune de Souk El-Had composé de plus de quatres étages. 

Même dans le cas où cette loi est respectée, on est confronté parfois à une négligence de la maintenance des ascenseurs qui tombent alors souvent en panne et lorsqu’ils sont fonctionnels, ils ne sont pas toujours sûrs comme c’est le cas de plusieurs projets AADL dont la cité des 1500 logements à Ouled Fayet où 26 ascenseurs devaient être réparés après plusieurs années d’inactivité et qui connaissent toujours des pannes fréquentes.

Hausse des prix

De nombreux souscripteurs dénoncent les augmentations du prix du mètre carré différent de celui annoncé initialement. Certaines résidences LPP livrées ne répondent pas aux normes haut standing promises par les responsables et rien ne justifie a priori la hausse des prix qui dépasse actuellement les 90 000 DA le mètre carré au lieu des 45 000 DA annoncés.

Les prix des logements AADL 2 ont aussi connu une augmentation par rapport à ceux des logements AADL 1 estimé à près de 20% qui sera payée mensuellement par les acquéreurs après livraison de leur logement; cependant la loi avait fixé le montant l’augmentation maximal de prix à de 10% du prix initial.