On entend souvent dire que tous les types de biens, qu’ils soient commerciaux ou non, sont de bonnes opportunités d’investissement. Ou encore, que les propriétés commerciales offrent un meilleur rendement par rapport aux autres types de propriétés en Algérie.
Mais vous a-t-on déjà dit que ce type d’investissement est plus risqué que d’investir dans l’immobilier non-commercial ? Il y a tellement d’aspects tels que les exigences légales, les nouvelles lois, et les règles commerciales qui rendent les propriétés commerciales plus difficiles à gérer.
Dans cet article, je vais aborder les questions clés qui font de la propriété commerciale en Algérie un bien difficile à manipuler et pourquoi vous feriez mieux de réfléchir à deux fois avant de vous lancer.
L’immobilier commercial est une classe d’actifs immobiliers qui sont utilisés à des fins commerciales. Il se compose de trois secteurs : bureaux, commerces et industriel. La propriété commerciale est souvent préférée pour des raisons telles que des rendements élevés sur l’investissement, des baux plus longs, et apport réduit. Ces facteurs sonnent vrai, mais ils le sont plus souvent sur le papier seulement. Il existe des risques associés aux propriétés commerciales que vous devez connaître avant d’investir, ces risques n’existent tout simplement pas avec le résidentiel.
1- Les propriétés commerciales sont compliquées à comprendre.
Pour l’achat d’une propriété résidentielle, rien de bien compliquer, vous devez avoir une bonne compréhension des marchés de la location et de la vente. Vous avez besoin d’apprendre combien une maison coûte, ce qu’il en coûtera pour la rénover, sa valeur après rénovation et le retour sur location que vous serez en mesure d’en obtenir. Toutes ces choses viennent avec l’expérience, et aucun d’entre elles n’est inaccessible. En réalité, vous pouvez obtenir beaucoup d’informations simplement en demandant aux gens. Toutes ces choses viennent avec l’expérience, et aucun d’entre elles n’est inaccessible. Demandez aux voisins. Il suffit de regarder les revenus que les autres lieux à proximité sont en mesure de générer en location et cela vous donnera immédiatement une bonne idée sur la qualité de votre investissement.
Rien de tel avec l’immobilier commercial. Cela nécessite une compréhension des concepts similaires, mais bien plus compliqués. Toute l’étude économique d’un projet exige une connaissance qui n’est pas facilement disponible et qui nécessitera une certaine expérience. Les autres facteurs cruciaux qui affectent grandement la valeur d’une propriété commerciale sont les opportunités futures, la période de location, la solidité du locataire et le type d’entreprise qui convient le mieux à votre propriété. La valeur et la location de votre propriété dépendent également des types d’entreprises exerçant dans la zone où vous serez situés.
En outre, les lois sont moins strictes dans certains domaines, la transaction pourra être régie par des accords contractuels plutôt que la loi. Tout cela rend le saut dans l’investissement immobilier commercial assez compliqué. Habituellement, les investisseurs en reviennent à choisir une niche et à se concentrer dessus.
2- La sensibilité aux conditions économiques.
Tout le monde sait que la conjoncture économique et ses fluctuations peuvent influencer la rentabilité d’un investissement résidentiel. Mais cette influence est exacerbée lorsqu’il s’agit des propriétés commerciales, qui sont bien plus sensibles à un climat économique changeant. Tout le monde a besoin d’un endroit pour vivre, et la plupart des emplois sont relativement stables. Et même si l’économie ralentie, les gens auront toujours besoin d’avoir un toit sur leurs têtes.
Il n’en est pas de même à propos des propriétés commerciales. En effet, une économie dynamique boostera le marché du commercial et la demande sera forte, mais a contrario, les gens pourront toujours se tourner vers d’autres activités, le salaria ou le travail à domicile en cas de ralentissement économique. De surcroît, même lorsque l’économie se portera bien à l’échelle nationale, les changements économiques locaux seront les plus déterminants. Un emplacement autrefois très attractif peut changer du tout au tout, et vous vous retrouverez avec un bien que personne ne veut.
3- La valorisation des propriétés commerciales est difficile
Les propriétés résidentielles sont généralement louées en comparant les loyers. Concrètement, le propriétaire compare sa propriété à des propriétés similaires qui ont récemment été louées dans la même zone. Cela signifie généralement faire le tour du quartier, ou faire un tour sur les sites d’annonces immobilières comme Beytic ou Ouedkniss.
Dans le cas des propriétés commerciales, il est très difficile de comparer les deux propriétés. Trop de facteurs influent sur leur valeur. Vous pourrez quand même vous fier au prix du mètre carré dans votre secteur, surtout si vous visé un centre commercial, l’emplacement influera, mais au moins les propriétés voisines pourrons vous aiguiller. Si cette méthode n’est pas applicable, il reste l’approche par les revenus.
L’étude des revenus prend en compte le bénéfice qu’une propriété peut faire par an et le multiplie par le taux de capitalisation du marché pour en déduire la valeur de la propriété. Le taux de capitalisation varie en fonction des types de biens, du type de locataire, la durée de la location, le bilan financier du locataire, l’état de la propriété, les conditions du marché et les précédents locataires. Et même avec tous ces paramètres, la valeur d’une propriété restera un concept très fluide et nécessitera beaucoup de perspicacité.
4- Trouver des locataires prend plus de temps
Bien que les propriétés commerciales jouissent de baux à long terme, une fois vides, il faut généralement beaucoup de temps pour trouver des locataires convenables. Trouver une correspondance appropriée entre l’emplacement de la propriété, le type de la propriété et les exigences commerciales des entreprises concernées, prend généralement du temps. Et cela aura un effet sur les flux de trésorerie, et se transformer en fardeau sur le propriétaire, sachant que les impôts peuvent être beaucoup plus élevés que l’immobilier résidentiel.
5- La menace du neuf
Les propriétaires de vieilles bâtisses sont toujours menacés par les nouveaux bâtiments commerciaux sur une même zone. Les locataires rechercheront toujours de bureaux modernes, possédants les dernières commodités et adaptations. Il en va de même avec les propriétés résidentielles, bien sûr, mais la mise à niveau d’un bureau vous en coûtera bien plus qu’une maison.
En résumé, l’investissement immobilier commercial exige beaucoup de travail de terrain. Et cela aura un effet sur les flux de trésorerie, et se transformer en fardeau sur le propriétaire, sachant que les impôts peuvent être beaucoup plus élevés que l’immobilier résidentiel. Et prévoyez un solide plan B en cas de complication.
